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Esame Avvocato 2018 Soluzioni Tracce Parere Civile- Traccia 1

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Tizio, residente nel comune di Alfa, è proprietario di un immobile denominato “Villa Adelaide”, sito nella nota località balneare del comune di Beta. Labitazione è però stabilmente occupata da Caio, il quale ne ha preso possesso a partire dal gennaio del 1980, allorché Tizio ha smesso di recarsi nellimmobile in occasione delle vacanze. In data 6 ottobre 2009, Tizio aliena “Villa Adelaide” all’amico di vecchia data Sempronio che conosceva limmobile per esservisi spesso recato durante le vacanze estive fino allanno 1979 e ne riceve il pagamento del corrispettivo di euro 120.000. Sempronio, dopo aver proceduto alla trascrizione dellatto di vendita in data 20.10.2009, si reca nel Comune di Beta per prendere possesso dellimmobile ma vi trova Caio, che gli nega laccesso. Successivamente il Tribunale di Beta, con sentenza passata in giudicato in data 4 luglio 2011, dichiara Caio proprietario di Villa Adelaide per usucapione, in virtù del possesso protrattosi per venti anni alla data del 20 gennaio 2000. La causa era stata introdotta da Caio contro Tizio (rimasto contumace) con atto di citazione notificato in data 10.3.2009.

Tizio dunque, preoccupato per le rivendicazioni di Sempronio in relazione alla compravendita dellimmobile, si reca dal proprio avvocato per un consulto.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere esaminando tutte le questioni sottese al caso.

 

Argomenti relativi alla traccia trattati durante il Corso Zincani Esame Avvocato 2018: 

Parere 10 lezione 5 “Usucapio interrupta”;  Schema  3 lezione 5 “Tipicità dei diritti reali” e Schema 5 lezione 5 “Azione e possesso”; Sogni di mezza estate, Principi del rapporto obbligatorio: pagine 4-7 sulla certezza dei traffici

Il caso in esame richiede la preliminare disamina dell’istituto dell’usucapione, con particolare riguardo al rapporto tra la sentenza accertativa dell’intervenuta usucapione e la trascrizione di un precedente contratto di compravendita.

L’usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento, fondato sull’inerzia del loro titolare e sul contemporaneo possesso del bene da parte di un altro soggetto. L’istituto riflette la costante dialettica tra il principio della certezza e della celerità dei traffici (42 Cost.) e la tutela del terzo rispetto alla circolazione di beni soggetti a trascrizione.

Il protrarsi della relazione possessoria per il tempo richiesto dalla legge determina, infatti, l’automatica acquisizione al patrimonio dell’usucapente del diritto corrispondente alla situazione di fatto esercitata (art. 1158 c.c.). Mentre nella prescrizione l’inerzia del titolare comporta la sola estinzione del diritto, nell’usucapione essa determina l’ulteriore conseguenza dell’acquisto di tale diritto da parte di altro soggetto. Tale istituto, infatti, non risponde solo ad un’esigenza di certezza circa l’attribuzione delle situazioni giuridiche soggettive, ma ha anche lo scopo di favorire chi, dimostrando interesse rispetto al bene, lo renda produttivo, facendo cosa utile non solo per sé ma anche per tutta la collettività. Ne deriva che la proprietà, diritto imprescrittibile per eccellenza, può essere perduta a causa dell’inerzia del titolare e dell’usucapione contestualmente maturata a favore di un terzo: in questo senso, l’istituto in questione può dirsi volto ad incentivare l’iniziativa economica privata e ad assicurare la funzione sociale che la Costituzione attribuisce al diritto dominicale (artt. 41 e 42 della Carta).

Elemento essenziale della fattispecie dell’usucapione è, come già anticipato, il possesso cd. illegittimo, non importa se di buona o di mala fede. Tali stati soggettivi rilevano infatti unicamente ai fini della determinazione del tempus ad usucapionem stabilito dalla legge per l’acquisto del diritto: vent’anni, nel caso di mala fede (art. 1158 c.c.); dieci anni, nel caso di possesso di buona fede supportato da un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà e debitamente trascritto (art. 1159 c.c.). Non rilevano invece né la mera detenzione, stante l’assenza del cd. animus rem sibi habendi, né il possesso legittimo, in cui la situazione fattuale e quella giuridica coincidono, essendo il possessore già titolare del diritto.

La signoria di fatto sul bene deve poi protrarsi, in modo continuativo ed ininterrotto, per il tempo richiesto dalla legge, fissato, come già accennato, nei vent’anni dell’usucapione ordinaria, o nel minor periodo, variamente determinato in relazione alla tipologia di bene, se ricorrono i presupposti dell’usucapione cd. abbreviata.

Nel caso di specie, Tizio alienava in data 06.10.2009 l’immobile denominato “Villa Adelaide” a Sempronio, immobile però usucapito da Caio sin dal 20 gennaio 2000, come accertato dalla sentenza passata in giudicato dal Tribunale di Beta in data 4.07.2011.

Occorre quindi verificare nel caso di specie se la sentenza che accerta l’intervenuta usucapione sia opponibile al terzo acquirente, Sempronio, facendo così sorgere il diritto dello stesso ad agire nei confronti di Tizio.

Nell’ordinamento giuridico è prevista una particolare forma di pubblicità per rendere note ai terzi le vicende giuridiche connesse a determinate categorie di beni. L’art. 2643 c.c. prevede, infatti, che devono essere resi pubblici, col mezzo della trascrizione, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili. Tale trascrizione ha una funzione di pubblicità dichiarativa. E’ infatti previsto, in forza dell’art. 2644 c.c. che un eventuale negozio di trasferimento di proprietà, sebbene concluso anteriormente, non possa prevalere sul successivo trasferimento se la trascrizione dello stesso è avvenuta in epoca successiva.

Da tale disciplina va tenuta, però, distinta quella riguardante la trascrizione delle sentenze relative ai diritti di proprietà su beni immobili acquisiti per usucapione, prevista dall’art. 2651 c.c.. Difatti, tale ultima prescrizione assolve una funzione di mera pubblicità notizia e come tale la sua omissione non incide sul rapporto giuridico che resta, in ogni caso, opponibile ai terzi. Anche poiché l’art. 2644 c.c. richiama esclusivamente l’art. 2643 c.c. e non anche la disciplina della trascrizione delle sentenze. A ciò si aggiunga che, diversamente argomentando, il titolare del diritto acquisito a titolo originario sarebbe privato della possibilità di rendere tempestivamente opponibile il suo diritto, mediante trascrizione, per mancanza del titolo formale.

Tale impostazione è confermata dalla sentenza di Cassazione n. 2161/2005, che afferma che il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione deve sempre essere risolto a favore di quest’ultimo. E ciò indipendentemente dalla trascrizione della sentenza accertativa, nonché dall’anteriorità della trascrizione della stessa o della relativa domanda, in ossequio al principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c.. Con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., pertanto, non riguarda il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma solo quello tra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.

Tanto è confermato anche dal fatto che la sentenza che accerta l’intervenuta usucapione si limita semplicemente a dichiarare l’effetto acquisitivo che si è già prodotto, avendo quindi, esclusivamente natura dichiarativa e non costitutiva del diritto stesso, residuando nelle eventuali trascrizione la sola funzione di pubblicità notizia priva di efficacia sostanziale. In altri termini la sentenza che accerta l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione sarà opponibile al terzo acquirente a titolo derivativo, a prescindere dall’avvenuta trascrizione di tale sentenza.

Infatti, il legislatore ha espressamente inserito, nel comma 12 bis dell’art. 2643 c.c., la trascrivibilità degli accordi di mediazione, che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticato da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. E ciò poiché oggetto della trascrizione è il fatto che funge da presupposto all’avvenuta usucapione. Perciò si trascrive il presupposto su cui si fonda l’avvenuta usucapione.

Nel caso di specie, Caio ha ottenuto una pronuncia, divenuta definitiva tramite il passaggio in giudicato, che accerta l’intervenuto acquisto a titolo originario per usucapione di “Villa Adelaide”, titolo che sarà legittimamente opponibile, anche in assenza di trascrizione, sia nei confronti di Tizio che di Sempronio.

L’accordo concluso tra Tizio e Sempronio è un contratto di compravendita regolato degli art. 1470 e ss c.c.. e tra le obbligazioni accessorie del contratto poste in capo al venditore vi è la garanzia per l’evizione.  Detta garanzia è azionata dal compratore nel caso in cui si verifichi la perdita totale o parziale del bene oggetto del contratto, provocato da un preesistente diritto di un terzo. Nel caso di evizione totale, pertanto, il venditore è tenuto a risarcire il compratore, ai sensi del 1479 c.c., II comma, e cioè a restituire all’acquirente il prezzo pagato anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata, oltre a dover rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto. Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie. Nel caso di specie, Tizio potrà subire l’azione di Sempronio per ottenere la garanzia per evizione, con conseguente risoluzione del contratto, restituzione del prezzo e risarcimento del danno.

Tizio ha ricevuto l’atto di citazione in data 10.03.2009 prima della compravendita, quindi era tenuto ad informare di ciò Sempronio in corso di trattative; non avendolo fatto, potrà anche rispondere ai sensi dell’art. 1337 c.c., ossia per responsabilità precontrattuale.

Stante la prescrizione decennale del diritto di agire per la garanzia contro l’evizione, l’azione di Sempronio dovrà essere intrapresa entro dieci anni dalla del passaggio in giudicato della sentenza accertativa dell’interrotta usucapione.

In conclusione, sulla scorta di quanto esposto, si può affermare che Tizio potrà essere chiamato a rispondere nei confronti di Sempronio per evizione ai sensi dell’art. 1483 c.c. ed eventualmente anche per responsabilità precontrattuale, stante l’opponibilità a Sempronio della sentenza accertativa dell’intervenuta usucapione di “Villa Adelaide” in favore di Caio.

 

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