Esame Avvocato 2023 Svolgimento Atto Civile

Intro: Tizio riferisce di essere conduttore di un immobile destinato a uso diverso dall'abitazione in particolare destinato a sede della sua azienda di autorimessa. A causa del rigurgito di liquami da uno dei tombini presente sul pavimento del locale, questo si è interamente allagato due mesi prima. A seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, l'immobile è stato dichiarato inagibile fino a totale ripristino delle condutture, ancora non consegnato. Tizio ha appena ricevuto dal locatore la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità, in ragione del mancato pagamento delle ultime due mensilità del canone. La controparte intimante ha anche invocato la clausola "solve et repete" (art. 1462 c.c.). Tizio è interessato a tenere in vita il contratto di locazione e a non dover sopportare il pagamento del canone a fronte dell'inattività della sua azienda; vuole altresì essere sollevato da tutte le ulteriori conseguenze pregiudizievoli derivate dall'evento. Il candidato rediga la comparsa di costituzione e risposta per la parte intimata, valutando altresì l'esperibilità di azione riconvenzionale nei confronti dell'intimante e dei terzi.

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v. Scuola Zincani, Lezione 6, dispensa “I procedimenti speciali” – 5. il procedimento per convalida di sfratto; Lezione 7, dispensa “I singoli contratti” – 4.1. La locazione; Lezione 8, dispensa “Lo scioglimento e l’invalidità del contratto” – 1.3. Ulteriori rimedi avverso l’inadempimento (eccezione di inadempimento)

 

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Tribunale Ordinario di ______

(Sez. civ. ____, Giudice Dott. ______)

Comparsa di risposta per la parte intimata

 

Nella causa iscritta al n.____ R.G. promossa da:

PARTE INTIMANTE, nato a____, il _____, C.F. _______, residente in ________, rappresentato e difeso dall’Avv. _______ del Foro di _____, indirizzo di p.e.c.: ______

intimante

contro

TIZIO, nato a____, il _____, C.F. _______, residente in ________, ai fini e per gli effetti del presente giudizio elettivamente domiciliato in________ via______, presso e nello studio dell’Avv.______ C.F._____ del Foro di ______ che lo rappresenta e difende, in forza di procura speciale in calce al presente atto. Ai fini previsti dall’art. 125 c.p.c., vengono indicati per le notificazioni e le comunicazioni di Cancelleria i seguenti: numero di fax _______ e indirizzo di p.e.c. __________

intimato

In fatto

Visto l’atto di intimazione di sfratto per morosità e la contestuale citazione per la convalida, notificati il _______, si costituisce, con la presente comparsa e a mezzo del sottoscritto difensore, Tizio, come sopra meglio generalizzato.

La parte intimante lamentava il mancato pagamento di due canoni di locazione mensili relativi al contratto stipulato con Tizio in data _______ ed avente ad oggetto la locazione dei locali posti in Via ______. In particolare, il locatore esponeva di aver concesso a Tizio in locazione ad uso non abitativo l’immobile di sua proprietà sito in ____con contratto registrato______, il quale veniva adibito da Tizio a sede della propria azienda di autorimessa.

In effetti, Tizio aveva sospeso il pagamento dei canoni di locazione oggetto dell’intimazione di sfratto poiché in data___, a causa di un rigurgito di liquami da un tombino situato all’interno del locale, l’immobile in questione veniva dichiarato inagibile dai Vigili del Fuoco, fino a totale ripristino dello stato dei luoghi. Attualmente, alcun ripristino è avvenuto e il locatore ha intimato al conduttore sfratto per morosità, contestualmente invocando la presenza di una clausola contrattuale c.d. “solve et repete”.

Pertanto, è interesse di Tizio costituirsi in giudizio al fine di opporre la convalida dello sfratto, impugnando e contestando ogni avversa deduzione e conclusione in quanto infondate in fatto e in diritto, generiche e non provate, opponendosi alla convalida dello sfratto per le motivazioni e le deduzioni di seguito riportate.

In diritto

D1 Il contratto di locazione e gli obblighi del locatore

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a concedere in godimento all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un determinato periodo di tempo verso un corrispettivo consistente nel pagamento di un canone periodico.

Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive, consensuale e ad effetti obbligatori, dal quale nasce un diritto personale di godimento in capo al conduttore. Quanto alla disciplina delle locazioni aventi ad oggetto immobili urbani, si distingue a seconda che essi siano adibiti ad uso abitativo ovvero ad uso diverso da quello di abitazione. Quest’ultima ipotesi viene in rilievo quando l’immobile venga concesso in locazione allo scopo di avviare o continuare un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa e sindacale. Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinato dalla legge n. 431 del 1998 e, nelle parti non abrogate, dalla legge n. 392 del 1978 (limitatamente agli articoli 2, 4, 5 e 7). Di contro, la locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo trova la propria disciplina essenziale negli artt. 27 e ss. della medesima legge n. 392 del 1978 e, in via residuale, nel Codice civile.

Se per le locazioni d'immobili urbani destinati ad abitazione, l'art.5 L. n.392 del 1978 stabilisce presuntivamente la gravità dell'inadempimento in conseguenza del mancato pagamento del canone o degli oneri accessori, precludendo così ogni valutazione da parte del giudice, a condizione che i corrispondenti importi superino le due mensilità di canone, tale previsione non trova applicazione rispetto alle locazioni a uso non abitativo, alle quali si applica la disciplina generale sulla risoluzione per inadempimento.

In via generale, la disciplina codicistica individua le obbligazioni principali del locatore, secondo il disposto dell’art. 1575 c.c.: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; il suo mantenimento in uno stato tale da servire all’uso convenuto; garantirne il pacifico godimento durante la locazione, anche eseguendo tutte le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), con diritto di riduzione del corrispettivo, laddove l’esecuzione delle riparazioni si protragga per oltre venti giorni, stante il relativo mancato godimento del bene, ai sensi dell’art. 1584 c.c.

f Nel caso di specie, l’immobile locato ad uso diverso dall’abitazione era stato destinato da Tizio all’esercizio della propria attività commerciale di autorimessa (doc. 1). A causa del rigurgito di liquami da uno dei tombini presenti sul pavimento dell’immobile in questione, avvenuto in data ____, il locale si è allagato ed è stato dichiarato inagibile dai Vigili del Fuoco intervenuti (doc. 2). Lo stato di inagibilità permarrà fino al totale ripristino delle condutture (doc. 2). Ad oggi, nonostante siano trascorsi oltre due mesi, l’immobile è ancora inagibile, in quanto le condutture non sono state ripristinate (doc. 3).

Come si è visto, sulla scorta delle previsioni di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c., il locatore è tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie. Ne consegue che, nel caso concreto, il locatore aveva l’onere di eseguire prontamente tutte le riparazioni necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi, così da garantire al conduttore la ripresa della funzionalità del bene.

A fronte del grave inadempimento contrattuale del locatore, il conduttore Tizio intende sollevare l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., che lo legittima alla sospensione del pagamento del canone locatizio.

D2 L’eccezione di inadempimento e la clausola “solve et repete”

Tra i rimedi esperibili in autotutela viene in rilievo l’eccezione di inadempimento, recante la disciplina nell’art. 1460 c.c.: con essa si legittima il rifiuto di adempiere alla prestazione a cui si è tenuti, sulla base di un contratto a prestazioni corrispettive, purché tale rifiuto venga opposto all’inadempimento della controparte (“inadimplenti non est adimplendum”). Si tratta di una declinazione della regola generale secondo la quale, nei contratti a prestazioni corrispettive, ogni prestazione trova la propria giustificazione nell’altra. In questa prospettiva, il mancato o inesatto adempimento della prestazione di una delle parti consente alla controparte di omettere la propria prestazione sino a che il sinallagma non venga ristabilito, vale a dire fino a quando la parte adempiente offra la propria prestazione o adempia perfettamente. In definitiva, l’eccezione di inadempimento si configura come una reazione provvisoria all’altrui inadempimento e si declina quale rimedio di carattere generale, che conosce soltanto il limite della buona fede.

Inoltre, si ammette che lo strumento in esame sia nella disponibilità delle parti, le quali di regola possono liberamente modificarlo nell'esercizio della loro autonomia privata, ferme restando le istanze di tutela di determinate categorie di soggetti contrattualmente deboli (si pensi alla qualificazione come vessatoria, nell’ambito del diritto del consumatore, della clausola volta a escludere o limitare il ricorso all’eccezione di inadempimento). 

Venendo all’applicazione del rimedio di cui all’art. 1460 c.c. al contratto di locazione, tale forma di autotutela – attinente alla fase esecutiva del rapporto di durata – consente al conduttore di sospendere senza necessità di adire il giudice l’esecuzione della propria prestazione consistente nel pagamento del canone, in presenza di un grave inadempimento del locatore, in ossequio ai canoni di correttezza e buona fede, tenuto conto della proporzione dei rispettivi inadempimenti e dell’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

Di conseguenza, secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, l’eccezione può essere sollevata anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. civ., III, n. 16918 del 2019). A maggior ragione, è evidente la legittimità di tale rimedio quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché in questo caso viene certamente frustrato l’equilibrio sinallagmatico del rapporto contrattuale (Cass. civ., III, n. 12103 del 2020; Cass. civ., III, n. 18987 del 2016).

Peraltro, la parte locatrice nemmeno potrebbe servirsi e invocare la clausola c.d. “solve et repete”, in forza della quale il debitore non può, ai sensi dell’art. 1462 c.c., opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta. Infatti, lo scopo della norma è quello di evitare che la parte inadempiente utilizzi eccezioni infondate per non adempiere alle proprie obbligazioni, e non può certamente essere utilizzata per obbligare una parte ad adempiere in modo definitivo ad una controprestazione non ricevuta. Inoltre, tale clausola non può essere invocata dal contraente nel cui favore è stabilita, quando questi chieda la risoluzione del contratto (Cass. civ., III, n. 11284 del 1994) e l’intimazione di sfratto per morosità che ci occupa è, a tutti gli effetti, una domanda di risoluzione.

F Nel caso in esame, è documentalmente provato che Tizio non abbia potuto usufruire del bene, dichiarato totalmente inagibile dai Vigili del Fuoco. Si chiede, pertanto, che il giudice accerti che Tizio abbia legittimamente rifiutato di pagare il canone mensile durante il periodo in cui il bene locato è stato, e rimane ancora, inagibile e che, di conseguenza, egli non possa essere dichiarato inadempiente alla propria obbligazione di pagamento. Il conduttore ha legittimamente sospeso il pagamento delle sole mensilità durante le quali non ha potuto usufruire dell’immobile, a fronte del grave inadempimento contrattuale del locatore, il quale non ha provveduto al ripristino dello stato dei luoghi.

Tizio, pertanto, svolge opposizione all’intimato sfratto per i motivi sopra illustrati, documentalmente provati dalla relazione dei VV.FF.

D3 La domanda riconvenzionale

Una volta convertito il rito, ex art. 426 c.p.c., Tizio intende proporre una domanda riconvenzionale con la quale chiede che la parte locatrice venga condannata, ex art. 2931 c.c., a ripristinare le condutture fognarie secondo quanto disposto dai VV.FF. e a riconsegnare il bene locato perfettamente agibile e idoneo all’uso a cui è destinato.

Si chiede, inoltre e sempre in via riconvenzionale, che Tizio venga condannato al risarcimento dei danni provocati, come verrà provato in corso di causa, sia sotto il profilo del danno emergente, consistente nei costi di riparazione dei beni mobili presenti all’interno dell’autorimessa al momento dell’allagamento, sia del lucro cessante, pari al mancato guadagno consistente nell’impossibilità di esercitare l’attività commerciale durante l’allagamento.

In considerazione di quanto sopra esposto, dedotto ed eccepito, Tizio, come sopra rappresentato e difeso

SI OPPONE

in questa fase sommaria, alla convalida dello sfratto per morosità e all’eventuale richiesta di ordinanza ex art. 665 c.p.c., con riserva di ogni altra eccezione e conclusione da formularsi in fase di cognizione, chiedendo che vengano accolte le seguenti

CONCLUSIONI

Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, previa ogni declaratoria del caso:

- rigettare l’intimata convalida dello sfratto per morosità, atteso il legittimo ricorso, da parte dell’intimato, all’eccezione prevista dall’art. 1460 c.c.;

- rigettare, per le medesime motivazioni, l’eventuale richiesta ex art. 665, II, c.p.c. che la parte locatrice dovesse formulare;

- disporre il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., con ogni consequenziale provvedimento in ordine all’esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010;

All’esito della fase di merito:

- dichiarare che Tizio si è legittimamente avvalso dell’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c. e, conseguentemente,

- dichiarare che Tizio nulla deve alla parte locatrice, a titolo di pagamento dei canoni mensili, durante il periodo in cui il bene locato è rimasto inagibile; 

In via riconvenzionale

- condannare la parte locatrice a ripristinare le condutture fognarie, secondo quanto disposto dai VV.FF. e a riconsegnare, entro trenta giorni, il bene locato perfettamente agibile e idoneo all’uso, fissando, ex art. 615 bis c.p.c., una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento;

- condannare la parte locatrice al risarcimento dei danni provocati, sia sotto il profilo del danno emergente, sia del lucro cessante, nella misura che verrà provata e meglio specificata entro il termine che verrà fissato ex art. 426 c.p.c.

- liquidare le spese di lite a totale carico della parte intimante, secondo soccombenza.

In via istruttoria

Si offrono in comunicazione, mediante deposito, oltre alla copia dell’atto di intimazione di sfratto notificato, i seguenti documenti:

  • Copia del contratto di locazione del ___, registrato il ____ ;
  • Copia della relazione di intervento dei VV.FF. del _____ e delle prescrizioni impartite;
  • Riproduzioni fotografiche dei luoghi.

Con riserva di precisare e modificare le conclusioni, di produrre nuovi documenti e chiedere nuovi mezzi prova entro i termini di legge.

Dichiarazione di valore

Ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 115 del 2002, il sottoscritto difensore della parte intimata/opponente Tizio, dichiara che il valore della presente causa è pari a quanto dichiarato dalla parte intimante e che verrà, conseguentemente, versato il contributo unificato previsto per legge. In seguito a trasformazione del rito, il contributo unificato verrà integrato di € ______ in considerazione della domanda riconvenzionale svolta da Tizio.

Luogo, data

Avv. _______

PROCURA SPECIALE ALLE LITI

Io sottoscritto Tizio, C.F. _________, nato a _________, il __________, residente a ___________ in via _____________, delego a rappresentarmi e difendermi nel presente giudizio, in ogni sua fase e grado, l’Avv. _________ del Foro di ___________ (C.F. _____________) con studio in ________ via___________, p.e.c. __________, presso il quale eleggo domicilio, conferendo a tal fine ogni più ampia facoltà di legge.

Rilasciata autorizzazione al trattamento dei dati personali e sensibili, come da separata dichiarazione. Dichiaro di aver ricevuto informazioni sia sulla possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ex D. Lgs. n. 28 del 2010 (e dei benefici fiscali ivi previsti), sia sulla possibilità di ricorrere al procedimento di negoziazione assistita ex L. n. 162 del 2014. Dichiaro altresì di aver ricevuto le informazioni previste dalla L. n. 124 del 2017, circa caratteristiche e importanza dell’incarico, attività da espletare, iniziative ed ipotesi di soluzione, prevedibile durata del processo, nonché di avere ricevuto informazioni su oneri ipotizzabili dal conferimento sino alla conclusione dell’incarico; ricevuto ed accettato il preventivo scritto; resi noti gli estremi della polizza assicurativa.

Tizio

Visto per autentica

Avv. __________

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